不動産価格の動向
今は、高値だから住宅は買わないほうがいい、という意見があります。
理由は、人口減で空き家が増えて不動産価格が下落する、とか、東京オリンピック後には地価が下落する、とか、もっともらしく聞こえるが、根拠としては薄弱に感じます。

既に首都圏でも相当数の空き家があると言われています。
でもその全てが売りに出されているわけでもなく、周辺の相場より安価であれば買い手もすぐ見つかるため、不動産は下落していません。

東京オリンピック後も建材、人件費が下落しない限り、不動産価格は下落しないという意見もあります。

さらに海外先進国の大都市よりも、東京の不動産は安価であり、国際的には高値とは言えない、という意見もあります。

私は不動産価格も2極化していくだろう、と見ています。
利便性が高い場所、都心に近い場所は高値を維持し（あるいはさらに上昇し）、郊外で利便性が低い場所、過疎地は買い手がつかず、下落していくでしょう。
ただ、それは個人の予想に過ぎず、未来を予言するものではありません。

買い時はいつか
住宅の買い時はいつか、という話に戻りますと、それは、
・動機付け（是非購入したいという気持ち）
・資金の目途（頭金があり、ローンも返済出来る見通し）
があるというタイミングです。（当たり前の話ですね。）

賃貸でいい、と思うのであれば、買い時では、ありません。（こういう人は、そもそも買いませんが。）
頭金・ローン返済に無理があるのであれば、その価格の物件は買い時では、ありません。（資金的に無理して購入する人は、一定比率います。）

結婚、子供の誕生、子供の進学、転勤のない会社への転職、リタイアなどが検討の機会になります。
条件に合う物件（例、駅近、閑静な住環境、庭付き、価格、築年数、間取りなど）を探していて、見つかったときが購入の機会となります。
住居に求める条件が人によって異なるように、買い時は人によって異なります。
他人が決めることでは、ありません。

根拠が薄弱な不動産価格の上昇、下落の噂を鵜呑みにしても、いい結果につながるとは限りません。

当たり前の話なのですが、住居用として購入する限り、動機付けと資金の目途が重要な要素であり、不動産価格の動向は、噂に右往左往してもあまり意味が無い、と私は思っています。

ちなみに私の場合、現在の住居を購入するときも迷うこともありませんでした。
購入理由もシンプルでした。ここに住みたいと思い、資金の目途もあった、それだけです。

アーリーリタイアした人の中には、賃貸派の人もいますが、私は持ち家のマンションです。
確固たる持ち家派という訳ではなかったのですが、今の住居が十分気に入っており、居心地が良く感じますので、持ち家を購入して良かったと思っています。

不動産市況を見て、いつが買い時か、ということよりも、購入して良かったと思えるか、あるいは、購入して後悔しないか、という点に着目して、購入時期、購入物件を決めるのがいいように思います。