新築マンションのウィンドウショッピング

2021/09/03 05:00

今、住んでいるマンションで満足しているので、買い替えるつもりはないのですが、新築マンションの広告をときどき閲覧しています。
土地勘がある場所であれば、住んだらどんな感じか、妄想をしながら、ウィンドウショッピング？（気分だけ楽しむ）しているような感じです。
ウィンドウショッピングと言っても、全く買うつもりがないので、内覧はしません。
インターネットで閲覧するだけです。

＜間取りと内装＞
ファミリー向け分譲マンションに関して言うと、３LDKが最も売りやすい間取りだそうです。実際に販売戸数も多いです。
４LDKだと価格が上がってしまい、購買層が限られてくるようです。
価格を抑えるために2LDKもありますが、多くはありません。
最近の特徴としては、
・リビングとその隣の部屋は引き戸で仕切られており、一体としても利用出来る
・洗面化粧室（ユニットバスの前の脱衣所）が引き戸になっている
・住居内に段差がなく、天井も高さを確保している
・リモートワーク用の小スペースを設けている物件もある（コロナ禍以降？）
・建物を支える柱は通路、ベランダに配置して、室内を広く使えるようにする
・断熱、防音を考慮している。複層ガラス（ペアガラス）も増えている

築年数が古いマンションよりも、使いやすさが工夫されています。

最近の特徴の中で、我が家になくて、私が羨ましいと思うのは複層ガラス（ペアガラス）です。
我が家は、ベランダ側の窓が大きく、空も大きく見えるので、日中はリビングのカーテンは全開にして、開放感を味わっています。
ただ、窓が大きいと窓の断熱効果が低いため、真冬の寒い日は暖房を入れても足元が冷えたり、真夏の暑い日は冷房を入れても効きが遅かったりします。
そのため、カーテンを閉めて、断熱性を高くすることがあります。
複層ガラスであれば、真夏、真冬もカーテン全開に出来るかも、と思っています。
しかし、入居後に複層ガラスに交換するとなると結構なお値段なので、今の住居で実際に交換することはありません。

＜共有部＞
一時期は、プールを共有設備として保有する大型マンションもありましたが、維持費が高くなり、各世帯の管理費も高くなりますので、最近の新築では見かけなくなりました。
しかし、共有部があるほうが売りやすい？ためか、大型マンションであればゲストルーム、パーティルーム、キッズルーム、スタディルームなどの共有部を備えることが多いようです。

私は、共有部は会議室くらいにして、管理費を抑えてもらい、ゲストルーム、パーティルーム、キッズルーム、スタディルームなどは使いたい人は外部の施設を使うほうが、費用負担の面から見て、公正だと思うのですが、売る側の考えは違うようです。
共有部があるほうが売りやすいようです。

＜分譲価格＞
会社員の平均所得は30年ほどほぼ横ばいですが、新築マンションの価格は上昇しています。
23区内しかも山手線内で駅近だと、70～80平米の３LDK（いわゆる普通の間取り）が、1億円以上、さらには2億円クラスの物件もあります。
山手線外でも23区内あるいは隣接する地域は、駅から徒歩圏だと結構いいお値段の物件（7千万円台、8千万円台）が多く見られます。
夫婦共働きの世帯でも、簡単に手を出せる金額ではありませんが、利便性を求めて購入する会社員もいます。
家に求める条件は、人それぞれですが、１馬力世帯の会社員（配偶者は主婦・主夫）では、なかなか手が届かない金額になりつつあります。
購買層が限定される金額となると売れゆきが鈍くなるため、価格を下げるために２LDKを用意したり、60平米程度の小さめの３LDKを用意したりするマンションがあります。

感想
私は今の住居で十分満足で、新築マンションを買うことはないので、他人事なのですが、23区内の新築マンションは普通の会社員がマイホームとして買う値段ではなくなってきているように感じます。
会社員の購買者もいるというのであれば、夫婦共働き高収入の世帯、役員・幹部まで出世した人、遺産を相続した人、株で億り人となった人など、それなりの収入・資産がある人ではないでしょうか。
23区内の築30年、築40年の中古マンションでもいい値段で売れるのは、新築マンションには手が届かないが23区内に住みたいという人の需要があるからのようです。

富裕層向けの100平米超の３LDK/４LDKの新築マンションも見かけますが、やはり購買層がかなり限定されるので、売れ行きが鈍く、入居可能になっても売れ残っている物件もあります。
やはり、購入できる人が少ない物件は、簡単には売れません。